弊社では不動産仲介業をメインとしつつも、既存建物や有休空間活用についての企画に携わる機会もだんだんと増えてきました。そこで、必ずと言っていいほど、宿泊業に次いで、シェアオフィス（コワーキング）はどうだろう？という話題が出てきます。

今の時流としてこの話になるのは、非常に解るところです。数年前から福岡市が起業をバックアップしており、フリーランスやスタートアップが沢山生まれているでしょうし、そもそも人口も右肩上がりで増えています。

加えて、例えば民泊等と比較して参入コストが低いのも特徴。極端な話、最低限インターネット等のインフラと、デスク・椅子、それにプリンターを置けば始められてしまうわけですから。それに対し、半坪以下のスペースで月間1-3万円程度の利用料が取れるのは、運営サイドからしてみれば確かに魅力です。

しかし私は前々から、シェアオフィス活用については基本的にあまり推奨してません。理由は後述します。

まずシェアオフィス自体がなんぞや?という点と、現在の傾向等を知って頂きたいと思います。

シェアオフィス利用者のメリット・デメリット

オシャレで広い空間にフリーデスクなイメージのシェアオフィス。

メリットはまず、利用ハードルが低いということに尽きます。賃貸では必ずといっていいほど求められる保証人や敷金や保険料等も不要、またデスク等の什器や設備も用意せずに済み、イニシャルコストが圧倒的に安いのが魅力。まさに今日から入れるオフィスなわけです。

更に場所によってはフリードリンクや法人登記、電話応対代行もできるなどのサービス・オプションもありますし、清掃もしなくて良いので、仕事に集中しやすいというのもポイント。

そして、シェアオフィスの最大のメリットといえばコミュニティでしょう。入居者間の距離が近い為に会話が生まれやすく、そこから価値ある情報が入ってきたり仕事に繋がる可能性もありますので、特に開業したての方には追い風となります。

しかしコミュニティが成熟し過ぎると、内輪・排他的にもなりがちで、諸刃の剣にもなり得ます。要は新規会員が入りづらい状態になるということです。

7年ほど前、大名に福岡の先駆けとも言えるコワーキングスペースがあり、試しにそこで開催されているオープンな飲み会に行ってみたのですが、内輪盛り上がりが凄く、なかなか輪に入りづらいなと思った記憶があります。それが原因ではないと思いますが、その施設はその後夜逃げ同然で閉鎖してしまいました。

開放的で自由が故の欠点

また、シェアオフィスはPCひとつで仕事が完了できる業種の方にはかなり適していると思われますが、そうでない業種にはデメリットと思われる点も多いです。

我々のような不動産業は特にですが、こういった開かれたスペースで個人情報を扱う作業はできません。PCや書類を広げたままトイレに立つこともできないのは、かなり厳しいです。同様の理由で電話で話すこともしづらいですし、そもそも他の利用者の迷惑になります。

もちろん、施設によってはデスク共有型だけでなく個室もありますので、それらはやや改善できるかもしれませんが、ネットが共有回線だったり、プリンターに書類を置き忘れた等のセキュリティリスクはどうしても付きまといます。また公衆電話のようなフォンブースもよく見かけますが、電話する度デスクからいちいち移動するのは面倒という意見も。

また、倉庫利用まではいかなくとも、書類やちょっとした在庫やノベルティの入ったダンボール等、一時的に荷物を置くこと等もシェアオフィスではなかなか出来ないのも厳しいところです。

シェアオフィス運営をあまり推奨しない理由

上記の長所短所を踏まえると、主にITやクリエイター向きということになります。例えばWEB制作・プログラマー・デザイナー・ライター等です。反面、デスクワーク系で向かないのは士業でしょう。司法・行政書士や税理士。広い作業スペースを必要とする建築・設計士も厳しいと思います。

こうして、自由と思われる空間であっても意外と業種が絞られるのがシェアオフィス。利用対象者が意外と少ないかも？ということは大前提として知っておくべきことだと思います。そして、入りやすいということは出やすいということの裏返し。不動産と比較しても入れ替わりが激しく収益が安定しません。

また会議室を別途用意し「◯時間まで利用料タダ」というオプションを付けている施設は多いですが、ミーティングを高頻度で行う利用者にとってはきついところですね。

極めつけ、通常の賃貸と圧倒的に異なる点は、管理者を置く必要があるということです。受付や清掃等のスタッフ人件費が発生するので、小規模型の場合は採算が合わない可能性が高いです。無論、無人型でもいけなくはないですが、コスト・手間の点でハードルは高いです。

そして、確固たるデータがなく申し訳ありませんが、私の肌感では、福岡は供給過剰気味では?と思うことが多々あります。「◯◯が開業したけど、全然入っていないらしい」「退会が増えているらしい」という話は至るところでよく聞きます。

その中でTKP（リージャス）・wework等の世界的企業や、地場でもThe Companyなど資本力のある大手が超一等地で大規模なスペースを随時増やしていますし、企業がまとまった人数で入居する時はこういった大型施設に入ることが殆ど。その中で戦っていくのはなかなか厳しいと言わざるを得ません。

実は大手もカツカツ？

上記のような話を聞くと、では超一等地で大規模な予算を投下すればいけるのか？と思う方もいるかも知れません。しかし前述のTKPがリージャスを買収した時の記事ではこのように書かれています。

実は、TKP自身も2017年4月にベンチャー企業向けのシェアオフィス運営会社を買収したものの、事業が軌道に乗らず手放した過去がある。成長が著しい反面、淘汰も激しいベンチャー企業向けのビジネスは、営業コストがかかる割に収益がついてこなかった。河野社長は「シェアオフィスを単独の事業として運営するのは難しい」と振り返る。
不採算事業であるはずにもかかわらず、各社はシェアオフィス事業をなぜ拡大しようとしているのか。それは、シェアオフィスはその後に続くビジネスの「入口」にすぎず、月額利用料そのものを収益源にしていないからだ。IWG自身、他社と比べて優位な点について、「シェアオフィス利用料ではなく会員向けの付帯サービスによるものが、売上高のうち29％を占める。これは競合他社の約4倍だ」（マーク・ディクソンCEO）と認める。

（東洋経済「儲からないのに『シェアオフィス増殖』のなぜ」より）

そう、利用料のみでは成り立たないと、きっぱり言ってしまっているんです。

加えて、ご存知の方も多いwework。超一等地にデザイン性の高いオフィス、ビール飲み放題などユニークな取り組みも話題で、次世代ワークスタイルのモデルとして大きく期待されていました。

しかし、世界で年2000億円以上の赤字（売上はそれ以下）を出しており、本筋とは逸れますが創業者の利益相反やその他ガバナンスに問題が発覚しCEO解任、評価額5兆円と言われたIPOも延期となってしまいました。従業員の3分の1削減も検討しているという話もあります。要は、実態価値が追いつかないまま、もてはやされすぎたということです。

私自身も社会勉強として見学に行ったことがありますが、まず価格に面食らいました。フリー席で1人7万、1帖ほどの個室が11万円ほど。もちろん、入居者のブランディングになったり、日本だけでなく世界中のweworkが使えたり、普段では作れないような人脈が出来たりなどメリットも沢山あるでしょう。しかし、福岡のフリーランスでこれを毎月払える人が果たしてどれくらいいるのか・・。

逆に言えばwework側も、これぐらいの費用でないとやっていけない、というか、事実としてやっていけていないわけです。（当然、拠点拡大の為の先行投資も莫大でしょうから、必ずしも運営側の目論見が悪いわけではないと思いますが）

つまり、スケールメリットを得やすい超大手ですら苦戦しているんです。更に、向かい風は続きます。

無料化の波

シェアオフィス界にもGAFAの波が遂に来てしまったようです。福岡にはまだありませんが、1年前に東京にできたというAWS Loft Tokyoは、AWS（Amazonが運営するクラウドサービス）のアカウントさえ持っていれば誰もが使用できるシェアオフィス。更にアカウント登録は無料だとか。

しかもそこは、一部のスペースを外部者向けに開放しますといったノリのものではなく、かなりの豪華さ（こちらの記事で詳細を見ることができます）。

2019.10